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张宏伟:逐条解读“沪六条”楼市变局

来源:未知  关注:3次  编辑:王强  更新:2016-10-13

文章摘要: 按照930有关楼市的中央精神,一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活,10月8日晚间,上海市住建委和规土委联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平

张宏伟:逐条解读“沪六条”楼市变局或将在2017年

按照930有关楼市的中央精神,一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活,10月8日晚间,上海市住建委和规土委联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“沪六条”),在“沪九条”原调控政策基础上进一步加强房地产市场行为的监管和土地供应调控。

文件显示,该次颁布《意见》主要是在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的基础上,进一步强化市场监管,加大执法力度,规范市场秩序,坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“沪六条”发布之后业内众多人士都认为这些政策只是表示表示,重申一下,但是笔者不这么认为,一是因为不要忘记中央精神对一线“防泡沫”的要求,并且要求10月份就要见到成效,这不仅仅是房地产的问题,也是政治问题;

二是这次发布的政策里面藏着大招,从执行的角度从严,短期内的强化执行可能导致上海楼市交易降温;

三是,这些政策仅仅是住建委和规土局发布的政策,上海银监局还未出手,预计未来一两周内上海银监局还会有配套的措施出台,从金融的角度为上海楼市降温。

由此可见,上海楼市要降温了!而这个变局或将在2017年年中发生。

以下是逐条解读。

一、进一步加大商品住房用地供应力度。2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况,进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“沪六条”进一步加大商品住房用地供应力度,并且增加配建和自持比例的措施,其核心目的还是为了“控地王”,通过增加供应防止地价过快上涨推动房价进一步上涨,为楼市降温。

从土地市场现状来看,同策咨询研究部数据显示,截止9月30日,2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米,同比下降40%,成交楼板价23966元/平方米,同比上涨128%,这说明,在“地王”频出的上海土地市场,地价已经呈现出快速上涨态势。

因此,“沪六条”出台后,增加土地供应,同时增加配建、自持比例有针对性的调控措施“控地王”,一方面有助于为土地市场降温,另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲:

1、上海前三季度土地出让的量确实不多,加上1-4月和9月的基本断供,上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系,预计四季度以后上海会加快宅地供应,从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

2、出台“配建”措施和增加地块自持比例要求,其实是降低开发企业周转率,也对企业成本控制、运营能力提出更高的要求,后续房企拿地可能会更加谨慎,土地市场可能因此降温。其实,最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向:

1)按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施(居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等,其余建面统筹用于社区公共配套服务设施,原则上优先用于文化、养老等服务设施)。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。

2) 公共环境空间:应设置不低于用地面积10%的公共环境空间(包含公共空间、公共通道等),公共空间包括:儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。

公共空间中应设置公共艺术作品(设施),包括城市雕塑、装置艺术,经艺术化处理的城市家具和公共设施等,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。

公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的,由受让人负责运营管理;如结合住宅部分设置的,建成产权应无偿移交政府,由政府负责运营管理。

据笔者了解,近期挂牌的奉贤南桥、庄行镇地块已经执行上述土地新政了。前期中止的浦东医学园区、唐镇、长风3个住宅地块近期公告将恢复出让,并明确提出:将增设有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件。此外,月浦镇即将推出一块商办用地,可能也要求配公共设施跟公共空间。

二、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组,开展土地交易资金监管工作。

根据国家有关规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从当前上海土地市场特征来看,今年以来上海“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”,一旦市场遇到调整,那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。

而现在上海土地市场,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险不是单个项目的,而是整个市场的,一旦有风险就是系统性的风险。

再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加,一旦这样的风险到来,风险就不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。

因此,对于上海土地市场来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

“沪六条”提出,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。

违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。这其实是在为房企拿地“降杠杆”,也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性的风险。

从未来企业拿地的角度来看,由于杜绝拿地配资等“加杠杆”措施,这对于企业自有资金拿地的能力提出考验,未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

三、进一步加强新建商品住房预销售管理。自2016年10月8日起,全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。

加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管,不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定,在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容,实行一房一价、明码标价制度,在规定时间内一次性公开上网销售。

严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,对有意规避限购、限贷等相关规定的行为,强化监管措施,加大管控力度。

四、严厉查处房地产市场违法违规行为。持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动,进一步加大整治力度,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

物价管理管理部门会同住建等部门加强对商品住房预销售价格的监督检查,依法严格查处各类价格违规行为。

从市场现状来看,同策咨询研究部数据显示,截止9月30日,2016年1-9月上海商品住宅成交面积1177.64万平方米,同比上涨16%,成交均价37395元/平方米,同比上涨19%,当前上海楼市已经呈现量价齐升的态势。

从市场去化压力来看,截止2016年9月30日,上海市商品住宅库存量已经降至707.39万平方米,按照3个月移动存销比来计算,市场去化周期已经缩短至5.03个月,从指标意义上来看,上海商品住宅市场仍然有价格上行的冲动。

因此,在中央精神的指导下,上海有必要强化执行现有“沪九条”的相关措施,发布“沪六条”相关内容。

从“沪六条”本项措施影响来看,政策提出,全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案),对上市房源定价不合理的,坚决予以调整等等上述措施,同时,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为,其实对于四季度楼市影响还是较大的。

一些高端楼盘有可能因此会被限价或限售。据此,企业项目项目进度受阻,回款计划受阻,企业的运营成本会增加。同时,市场的库存量会增加,市场去化周期会回升。

这也就意味着,虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力,但是,随着10月份“防泡沫”“沪六条”调控政策面执行的从严执行,市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,10月份“沪六条”楼市调控政策从严执行后,新一轮的“控地王”降杠杆等措施也来了,房地产市场调整极有可能会因此而来临。

从市场的趋势来看,10月份“沪六条”新政从严执行,市场成交量势必会出现下滑,伴随着供应量的增加,为“银十”的市场带来一些不确定性。

预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格有可能会在2017年年中左右的时间点出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。

届时,如果企业没有做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

从四季度房企策略来看,随着楼市新政不断从严执行,市场交易量和价格的指标势必会有其中一个率先调整。

笔者认为,未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑,价格也很难再上涨了,这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标“量”的角度考虑,今年第四季度适合“跑量”为主的策略。

从2017年房企策略来看,上半年基本上为上海楼市供求双方博弈阶段,量和价格仍然势必会损失一个指标,笔者认为,上半年交易量势必会首先出现下滑,从三季度开始,个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标发生变化。

因此,对于房企来讲,总体上,2017年上半年应未雨绸缪提前跑量,争取更多的策略调整“窗口期”,防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。

到了下半年,房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,同时,因为市场低迷期地价相对合理,房企可以进行拿地布局“换仓”,调整市场布局和城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

五、全面实行存量住房交易资金监管制度。在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为,严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,目前房地产经纪行业乱象主要表现在三个方面,一是房地产中介服务存在各式各样的违规行为;

二是房地产中介市场缺乏行业监管;三是法律制度不够完善,并且执行不到位;四是房地产交易双方自我保护意识不到位。

因此,需要建议一个第三方的监管平台,在第三方监管平台上,二手中介公司机构在这个平台上登记并统一验证,抓住源头,实时监管公司的日常交易行为,保证经纪行业交易的合法性、规范性。

同时,平台也对经纪人员实名验证,动态监控,以此来监管经纪人交易活动,对其交易行为进行合法性、合规性审查,对违规运作者予以曝光和执照暂停,使房地产交易全程公开化、透明化。

从本次“沪六条”关注的重点内容来看,“沪六条”提出:严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。本项措施是对“沪九条”措施的进一步强化和回应。

笔者认为,未来可能会从几个方面严禁“首付贷”的现象发生:一是加强对放贷机构的资金来源审查,如果是P2P资金(吸取个人投资资金而不是机构资金)来源的,这些肯定会严查,甚至马上终止;

二是,对放贷主体进行资格限制,如果没有消费贷款的牌照不允许放贷;三是,对于购房者这块,也会进行贷前承诺,承诺不使用首付贷,否则今后贷款信用可能会受到影响,可能因此而影响到自己的衣食住行;

4、对现行中介行业、房地产公司进行抽查,发现一个停止一个、处罚一个,不管规范金融市场,防止首付贷等行为影响金融系统正常运营。

六、加强政策解读和宣传

加强对房地产市场的监测、分析和研判,定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策,及时澄清不实消息,稳定市场预期,引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为,加大查处力度,依法依规予以严肃处理。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,本项措施主要是引导舆论,引导市场预期,规范市场舆论环境。

(老张宏论)