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房产中介自白:我们是如何把房价“炒”上去的

来源:未知  关注:3次  编辑:王强  更新:2016-10-13

文章摘要: 10月2日晚间,合肥出台了被认为是二线城市最严厉的楼市限购限贷政策。但一位房产中介说,他目前的感觉还不明显。 早上9点网上挂出一个123平米240万的房子,到了10点,房东就把价格

10月2日晚间,合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但一位房产中介说,他目前的感觉还不明显。“

“早上9点网上挂出一个123平米240万的房子,到了10点,房东就把价格改成了240万”,朋友Y告诉我,他今天本来准备带客户去看这套房子,到了下午去之前给房主打电话确认时,发现房子竟然已经卖出去了。

Y本来在一家公司做文职工作,去年随着合肥楼市的兴盛,便改行做了当地某大型房产中介公司业务员,“钱赚得更快一点”。也是,合肥刚从三线城市升级到二线城市没多久,还处在二线下游的尴尬位置,但是今年以来来房价飙升速度却超越北上广,新房和二手房房价涨幅均居全国前列,这也使得二手房中介行业迎来爆发增长。

就在10月2日晚间,合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但Y说,他目前的感觉还不明显, “至少合肥二手房还没明显影响,我们现在最大的问题不是没客户,而是没房子”,他称,有的要价太高的房东,他也以限购为理由劝房东降价成交,不过,目前还没房东买他的账降价成交。

 

房产中介自白:我们是如何把房价“炒”上去的

为什么二手房一直涨

这一年来,我一直有改善住宅的考虑,却又被“通通上涨”的合肥房价屡屡吓退。对于我犹豫观望的态度,作为好友的Y只能一边吐槽我是“中介都不想遇见的劣质客户”,一边帮我留心合适房源。

“迟买不如早买,房子只会越来越贵的”,Y说,“如果是一般的客户,我肯定会劝说他们砸锅卖铁买房啊”。但合计下需要付的首付和按揭后,他还是同意我“别为买房影响了正常生活”的观点。一转眼,在我纠结的这几个月里,合肥房价继续大步上涨,终于将我的收入远远抛在了身后。

“实话说,房价上涨我们中介也是蛮大的原因”。比如说,房主把出售房源挂在了网上,合肥有十来万的中介业务员,每100个业务员中有1个人打1电话给房主,这房主就能接到一千个电话”,谈起飙涨的房价,Y也做了个“自我检讨”。“还有时候,客户找我们看好了一套房子,觉得应该再看看,于是又找了其他的中介公司,其他中介又打电话给房主……房主一看,哇塞,这么多人问这么多人想买,价格自然就涨上去了”。

关键在于,一旦这个涨过价的房子成交了,那么附近其他二手房的价格也就都跟着涨上来了。截至10月7日傍晚的数据显示,目前合肥市二手房挂牌均价14476元/平方米,同比9月上升9.77%。疯涨的房价让很多房主产生了“捂着”惜售的心情,而“限购令”一出,又有房主选择了“观望”。

Y所言不虚,在国庆期间,笔者自己也接到了不同中介咨询是否卖房的电话,比限购前还要频繁。笔者居住的小区属于房价涨速较猛的区域,国庆间有房产中介在小区入口支起摊子来“蹲点驻守”,好第一时间拿到小区二手房源。最近小区内某户105平米的房子最后以240万价格成交,要知道,去年9月,本小区二手房的成交均价还不过9000元/平米。

房产中介变“房虫”

“你在网上看到物美价廉的房子,结果打电话过去一问,往往房主都提价了。除了买卖双方的博弈因素外,也有部分是房产中介通过故意降低房价来吸引你注意。”Y提醒说,“虚假广告”也是业内的“潜规则”。

偶尔也会碰见开价不高甚至明显低于市场价的二手房源,但这样的房源很难落到买家手里。因为敏锐的房产中介可能会扮演高抛低吸,倒腾房子的生意。中介行业里,这种倒卖房子的人叫“房虫”。

Y举了个例子,前些天筛查房主信息时,他们发现一条几年前的卖房信息。

“房主人在外地,打电话过去问他还卖房吗?他问目前多少钱,我们就报了一万多的价格,对方欣然接受”。

接下来,中介公司就接手了房子,不办理过户手续,只去做委托公证。获得房子后,转而以1万五六的价格挂牌出售。

确定买家后,他们就拿着房本和公证书直接过户,不用原房主出面,税也逃过了。

Y说,中介公司冒充卖房者或买房者进行炒房并不少见,因为他们熟悉市场行情,有的房主不懂行情,有的则是怕麻烦,急于脱手。按照合肥的政策,房地产中介一般会收取买方2%以下的房产中介费,但做房虫,明显是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司达成协议,中介公司以不低于XXX万的价格独家代理房源,如实际成交价格超过约定价,可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。这样以来,中介除了挣得规定的2%.的服务费外,还能坐享增值部分收益。

“十一不是出台最严限购限贷政策了吗,怎么还这么火热,听说XX市都有房东降价5%到8%的了”。我忍不住在插进话来,Y摇了摇头,“首付从25%提高到30%,对真的想买房的人来说没什么区别。本地户籍家庭不限购二手房,至于外地居民限购一套……你买了一套,不就可以迁户口过来变成本地人了吗?”

“那第一套房子买不了了啊”。我刨根问底,Y神秘一笑,“社保和税单都可以补的,以前限购的时候就有,最近已经黄牛报价了。”

不过,10月8日下午合肥出台的限购查询实施细则显示,补缴社保会打上“补缴”字样,不能作为购房条件,但对本地居民二手房仍不限购,但将限贷。从这个角度看,新政的严厉程度超过了房产中介的预期。

业内套路深

21城出台限购政策,目前是拐点还是山腰争论不休,买房的卖房的孰赢孰输未定,但可以肯定的是,房产中介从中赚了不少。与此同时,深圳客、本地客闹“退房”等纠纷飙升,部分中介被指“套路”深。

“业内确实有一些 套路 。”阿成(应要求化名)是个“擦边”90后,个子不高,中等身材,即使在三伏天,也把衬衫一丝不苟地插进西裤里,他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。

“3月份大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳客骤减。后来一旦有行业乱象被举报,我们的损害是很大的。”阿成说,接下来他的自白,更多是善意,期待行业环境改善:“大环境下,我的一些做法也不可避免 游走在边缘 ,但我是真的感激这个行业,还想继续做下去,所以希望它更好。”

个人信息:一天打200多个电话,能约出三两个看房

每一家房地产中介都要搞来客户个人信息,姓名、电话、房产情况,这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带,也必须这么做。拿到这些电话,我们每天早上九点开始就逐个打,“金九”的时候打到200多个。

在阿成所在中介公司记者看到,人手一份花名录,业务员逐个拨打,如果遭到粗暴拒绝,就做个标记,过一段时间再打;如果问价格问地段的,就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的,已经算成绩不错了。

跨市看房:关于“沉没成本”的心理战

怎么看房成交率最大?当然是现场看房,尤其那种特别远点的跨市看房,只要客户愿意过去,就有了三四成的几率,接下来的就是心理战了。我带客户去看石龙边上惠州东江府的房子,8000多元一平方米,平时上班到东城南城坐地铁转公交也要1.5个小时。

开始看到配套,客户是失望的,大多数人抱着“这么远来都来了,不要白来”的心理,换一个盘看还要再折腾个半天,好像心理书上说叫“沉没成本”。磨一磨,客人一咬牙就买了。

东江府还是现场认购的,如果是认筹的,客人危机感更容易就被调动上去了。3月份汇龙湾开盘那期,家家顺的大巴拉了几车深圳人过来,很多人坦承:“样板房和周边的环境看都没看”,直接被“抢不到房”的氛围吓到了,塞钱给中介插队,抢着进去选房,几秒钟就选中下订了。

一位名为白伟的深圳客,下午在售楼处打电话给南都记者爆料:“早上一时冲动抢着认筹,下午又说加推,原来根本不用抢,想反悔订金还没得退。”最后此事还是不了了之。今年以来南都收到的许多投诉,例如房屋没有预售证开卖、安全隐患没有整改、货不对板等,大多都是买房者在信息不对称的情况下“抢房”,过后才发现的问题。

茶水费:“绿色通道”有价码

9月10日开盘的达鑫江滨新城,洋房1.5万-1.6万每平方米,开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘,还真的是抢不到筹,怎么办?一般就会收茶水费,客户交个1万-2万元,就能提前认购。

想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号,再适当加一点钱,这个定价都是有得谈的。高峰期也有爆出过五六万元的“茶水费”,不过我经手的没这么多。

记者联系即将推出的新盘的代理中介,问及有没有办法提前认购时,对方否认“茶水费”这个提法:“这个叫绿色通道,可以提前认购,需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作,对方一定要进入实际交易才愿意透露。“茶水费确实有这种情况,平时也有相关投诉。”

东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说,这是中介管理规定明令禁止的,但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上,而是通过其他方式变相抬价,所以很难界定。

更名费:加价五六万元算少的

还有一种“抢筹”的方式,成本更高。就是中介先下定去认购一套房子,然后找到意向买家,加价最低五六万,高的喊过10万。10万的有没有成交我不知道。房管所制定严密的规定,一旦认购,业主名是不能改的。

上有政策下有对策,一种是走“挞订”的模式,原购房者和开发商共同提出撤销申请,审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。有朋友做过一单是五万块更名的,后来那个房子几个月涨了二十万,业主也不觉得亏。更名有风险,周期又长,实际上就是中介参与炒房,但我不敢尝试。

后话:中介赚了不少也买不起房

记者问他:“今年这行情赚了多少?”小伙子左右言他,结果还是让记者在公司的“英雄榜”上,看到他9月的业绩已经超过10万元了。

“现在10万对于我们来说,就是卖五六套房的钱。当然,这也是 金九 才有的好气候,6月份、8月份就平淡很多。”阿成坦承,按照现在佣金水平3%计算,望牛墩海德骏园1 .3万元一平方米,一套100平方米的房子,交给公司的佣金就是3.9万元,中介个人能够提成25%-50%,算下来就有接近2万块,而实际上这个盘不少是120-140平米的大户型,而且已经卖断货了。

“我现在已经有自住房了,这一手房涨得买不起,二手房更不敢看,有房的都在坐地起价,要不就反水。所以我也暂时不打算买房。”

买家反馈:还有许多“雷”等着你踩

阿成鼓起勇气,只是踢爆了中介部分“套路”罢了。更多的买家向记者反映,中介还有不少“雷区”,步步惊心。

吃差价:5月份,东城王小姐看上景湖春晓一套公寓房,中介答应帮忙砍价,最后叫价66万元。她怕房价上涨,冒着大雨取了5万元定金交上去,后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”,最后中介承诺帮她“降下”一万的税费,按65万成交,另多付5000元给中介。

首付贷:首付贷虽然已被禁止,像链家等大型连锁仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。

某小品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。按照东莞最新的均价1 .5万元一平方米,100平方米的房子150万元,首付45万元,首付贷20万元按照5 .6%的消费贷年息计算,三年还完,每期本加息要还6488元。

再加上70%的房价贷款30年还清,等额本息每月还贷5572元,叠加起来一个月还贷接近1.2万元。对于很多工薪阶层是压力巨大的。

诚意金:东莞第一法院最近公布一个案例,东莞市民梁某为买房,与中介公司签订委托合同,并将2万元作为诚意金交给中介,以确保买到中意的房子。没想到,看中的房子没有到手,中介公司却直接将2万元扣下,拒绝返还。法院经审理认为中介公司收下万元没有法律依据,判决退还。

(A股那些事)